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广州两日推地近300亿 “理性”土地市场难出地王

2018年02月21日 14:00   官网:桂林市直线广告有限公司   来源:网络转载

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原标题:广州两日推地近300亿 “理性”土地市场难出地王

  沉寂近半年的广州土地市场,在5月底终于迎来爆发。两日来,广州国土局一口气连推17宗地块,总起拍价高达295亿元,堪称2015年来最大的土地盛宴。

  5月27日,广州国土局推出7宗地块,包括金融城起步区三宗地、海珠区广纸片区两宗地、白云区江高镇广花公路东侧商业地块以及荔湾区芳村大道南以西、鹤洞路以南两条规划路下的地下空间,总起拍价近198亿元,总建筑面积达到98万多平方米,7宗地将于6月26日以拍卖方式出让。

  5月28日,海珠区琶洲A区10宗商务设施兼容商业设施用地集中亮相,总起拍价达97亿元,其中起始价超10亿元的有5宗,10宗地将于6月30日以拍卖方式出让。

  对于此次大规模密集出让土地,中原地产项目总经理黄韬认为,这是政府和开发商的共同意愿:“政府本来就有推地计划,而开发商由于市场回暖,拿地需求也增加了。”

  不过,在黄韬看来,尽管推出的17宗地块都可以称得上是靓地,但大部分还是会底价或者低溢价成交,即使产生溢价也只是20-30%。

  两日推地三百亿

  出让公告显示,此次推出的17宗地块主要集中在金融城起步区、海珠区广纸片区以及海珠区琶洲A区三大板块,最受关注的无疑是与广钢、广船并称为广州旧改三大明星项目的广纸片区。

  据了解,广纸片区具有一线南向望江资源,是广州市区罕有的优质地块,此次出让的两宗地块总起拍价高达115亿元,折合楼面价均为16000元/平方米。

  其中,地块一AH050107地块总用地面积47111平方米,土地用途为商住混合用地,起始价26.34亿元;巨无霸地块二AH050108、AH050114、AH050201、AH050203、AH050204、AH050316、AH050323地块起始价达88.98亿元,总用地面积257692平方米,土地用途为商住混合用地、商业商务用地。

  届时,广纸地块将采用“限地价、竞配建”的方式竞价,地块一最高限制地价为38.19亿元,地块二最高限制地价为129.02亿元,换而言之,两宗地最高能卖到167亿元。

  金融城起步区出让的三宗均为商业商务综合用地,值得一提的是,AT091007地块及AT091002地块去年曾两次中止出让。鉴于此,AT091007地块本次出让出现一定让步,减少3.8亿至50亿元,地块面积为29140.59平方米。

  另外两宗分别为AT090939地块和AT091002地块,AT090939地块宗地面积8825.85平方米,挂牌起始价16.43亿元;AT091002地块宗地面积8189.57平方米,起始价15.77亿元。

  海珠区琶洲A区出让的10宗地块均为商务设施兼容商业设施用地,总起拍价达97亿元,其中起始价超10亿元的有5宗,除AH040237、AH040241两宗地楼面价为13000元/平方米外,其余8宗地均为18000元/平方米。

  10宗地中,起始价最高的是AH040223地块,达18.72亿元,宗地面积10075平方米;出让面积最大的是AH040237地块,宗地面积为12047平方米,起始价13.33亿元。

  同于6月底出让的还有白云区江高镇广花公路东侧AB0403059地块,宗地面积为4197平方米(可建设用地面积1909平方米),土地用途为商业用地,起始价1833万元;荔湾区芳村大道南以西、鹤洞路以南AF040403、AF040404、AF040416地块之间两条规划道路地下空间(分地块一、分地块二),总用地面积为7340.3平方米(其中分地块一4013.9平方米,分地块二3326.4平方米),土地用途为地下停车场(地下二层及以下地下空间),起始价2816万元。

  “理性”市场难出地王

  截至5月26日止,广州土地市场表现一直都比较冷清。统计数据显示,广州今年土地出让金仅有100多亿,只达到去年同期的1/3。根据2015年土地出让计划,下半年无疑将迎来推地高峰。

  中原地产项目总经理黄韬认为,此次大规模推地的一个原因是基于广州政府原有的出让计划,另一个主要原因则是市场开始回暖,开发商拿地需求增加。

  最新消息显示,截至5月26日,广州5月全市一手住宅网签量达到7506套,成为近三年来成交最好的“红五月”。与此同时,在五月刚过半的时候,广州已经诞生14个亿元盘。

  “市场回暖给了开发商拿地的信心,因为销售变好了,资金回笼有了保证,想继续发展就会去拿地。”黄韬续称。

  尽管拿地意愿强烈,加上此次推出的地块相对优质,但黄韬并不认为会出现大幅溢价,“现在土地市场并没有回到以前的火爆,或者地王再生的时候,还是比较理性的。”

  黄韬预计,可能一半以上的地块都是底价或者低溢价成交,即使溢价也只有20-30%左右。因为现在的价格虽说是市场价,但并不算低,开发商对价格还是很敏感的,太高的话也不愿意拿。

  “比如溢价机会比较高的广纸地块,现在16000元/平方米的楼面价,到时可能会去到2万元/平方米左右。”黄韬表示,现在开发商也并不太希望地王出现,市场虽然回暖了,但不代表价格会有很大的升幅,开发商还是以去库存为主。

  合富辉煌分析师黄琼也表达了相同的观点,她认为,之前开发商拿下的地王现在处境都不太好,高溢价应该很难出现。

  针对各片区的出让情况,黄琼也认为,广纸片区会吸引更多的开发商,因为市区的住宅用地比较稀缺。但商业用地可能就会比较差一点。

  她举例称,金融城前两年出让的地块一直都在延期入市,这影响了开发商拿地的积极性。

  据了解,被称为金融城首个面市的项目世茂汇金中心至今仍未开盘,这距离2013年2月7日的拿地时间已经两年有多。

  在黄韬看来,本次土地出让流拍的现象应该不会出现,现在地块的定价算是比较合理的,比以前的地王项目其实已经低了很多了。

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责任编辑:蒲洁